말도 많고 탈도 많았던 정부의 부동산 대책이 나왔다.

이번 부동산 대책의 핵심은 세금이다

때문에 이번 대책은 부동산에 대한 정부의 철학을 보여주는 좋은 가늠자가 되어주었다.

실제 참여정부는 부동산 가격앙등의 원인제공자였다, 전정권인 국민의 정부는 수출침체에 따른 성장정체를 극복하기 위한 대응으로 금융정책을 선택했고, 그 결과 쏟아진 무분별한 소비진작책은 내수부양에는 성공했을지 몰라도. 정권의 지지기반이었던 서민경제의 무차별적인 붕괴를 낳았다.

그러나 다음에 정권을 이어받은 참여정부가 봉착한 문제는 그것과는 반대였다.

이번에는 수출은 잘되었지만 전정권의 내수부양 정책에대한 반작용으로 내수경기가 침체의 늪에 빠져든 것이다.

그러나 사실 이 문제는 "수출침체 내수 활황"의 경우보다 오히려 더 심각한 사회문제를 낳았다, 즉 이때는 국부훼손과 신용버블의 문제는 있었더라도, 계층별 양극화라는 문제에서는 어느정도 벗어나 있었지만, 참여정부들어 심화된 "수출호황과 내수침체"는 내수에 기반한 서민과 중산층의 경제를 무너뜨리고. 거대자본 혹은 자산가들의 이익을 확대시키는 방향으로 나아갔다,

심지어 인위적인 환율조작에 관한 부분은 국가가 세금을 동원해서 재벌 즉 대기업의 이익을 보상해준 것과 다름없는 결과를 낳았다.

그러나 이부분에 대한 정부의 대응은 실로 위험천만한 것이었다,.

내수경기부양을 위해 "국토균형 발전론"을 내건 대대적인 개발정책은 전국곳곳의 부동산에 대한 기대치를 상승시키고, "개발 = 횡재" 라는 등식을 성립시킴으로서, 국토의 땅끝 서남해안의 해안가에서부터 휴전선 바로아래 파주 문산 철원까지 대대적인 개발열풍에 휩쌓이게 했다,

특히 내수진작을 염두에 둔 이러한 대대적인 개발 드라이브는, 수도이전론과 맞물리면서, IMF 이후 수년간 누적된 주택공급부족의 심지에 불을 붙임으로서, 폭발적인 주택투기와 분양시장의 활황세를 몰고왔다 ( 그것도 오래전부터 분양권 전매등의 투기요건을 열어둔 상태에서 말이다 )

때문에 정부가 조장한 부동산 투기를 두고. 이제와서 부동산시장에서 투기자와 실수요자를 가리자는 정부의 방침은 4차선 국도에 시속 40 킬로짜리 속도제한 구간을 만들어 놓고 속도위반 함정단속을 하자는 것이나 다름이 없는 것일 수도 있다,

더우기 지난 5년간 공식적으로 집계된 부동자금만 400조에 이르는 상황에서 말이다.

그러나 음모론적으로 생각하면 부동산에 대한 정부의 입장은 영악한데가 있다

사실 순수하게 투기방지의 차원에서만 본다면 정권출범초기 여권내에서 "분양가 논쟁"과 같은 다양한 논의가 시도되었을 때가 유효한 부동산대책의 적기였음에도. 시기상조론을 내세워 시장을 방조하다가, 부동산 시장 혹은 건설시장으로 인한 경기부양효과와 그에 상응하는 부작용이 서로 제로섬에 이르는 상황에왔다고 판단되는 순간에 적시에 칼을 빼든 것은 경기운용의 차원에서는 상당히 흥미있는 선택이라 할 수 있다.

그런점에서 현정부의 부동산 대책은 대단히 영리하거나, 혹은 영악한데가 있는것이다,

즉 정부는 적절한 수준의 투기는 용인하면서 ( 분양권 전매나 매매자체에대한 입장변화는 보이지 않는다 ) 그것이 가져오는 경기부양 효과를 최대한 이용한 다음, 세제를 동원한 환수를 통해 세입도 늘리고 과거 정책에 대한 정당성을 확보 할 수 있다는 계산을 한 것으로 보인다.

사실 이런시도는 어떻게보면 신선한 느낌마져 든다,

더구나 이번 부동산 대책은 자본시장 입장에서는 어떤면에서는 가장 이상적인 대책이라고 생각된다,

사실 부동산 문제에 대한 가장 원칙적인 해법은 두가지 뿐이다.

하나는 금리를 인상함으로서 부동산에대한 시세차익보다는 금리인상에 대한 부담을 키우는 방식이 있고 (혹은 안정적 금리수익에 기댄 투자자금의 회수를 기대 할 수 있고 ) 두번째는, 시장이 투자를 하던 투기를 하던, 혹은 실수요던 가수요건간에 그 자체는 시장기능에 맡겨두고, 이익에 대해서는 철저하게 세금으로 환수를 한다는 원칙을 이용하는 것이다,

그러나 이부분에서 공급사이드에서 시장을 보라는 이야기는 개발을 부추기는 기득권의 나팔소리에 지나지 않는다.

그것은 우리나라의 부동산 시장의 수급요인은 단기적으로는 일부 교란요인이 있는것은 사실이지만, 그것 역시 당장은 50만호 이상의 신규주택이 필요하더라도 그리머지않아 수요가 급감하고 기존 주택의 하락이 불가피한 수급구조를 가지고 있기 때문에, 기성언론의 주장처럼 공급확대 전략은 몇년전에 무차별적으로 신용카드를 남발하던 정책처럼 미래에 새로운 화근의 씨앗이 될 수있기 때문이다. ( 그것은 우선 당장은 다시 한번 투기와 재개발붐을 부추길 것이고, 미래에는 공급과잉으로인한 자산시장의 붕괴를 유발할 것이기 때문이다 )

때문에 현재 부동산 시장에 대한 세제강화는, 지금시장이 기성언론이나 기득권세력의 주장처럼 실수요에 의한 것이라면 큰 영향을 받지 않을 것이지만, 만약 그것이 투기에의한 거품이라면 상당한 영향을 받게 될 것이다.

왜냐하면 투기는 기본적으로 최대한의 불로소득을 노리는 것이기때문에 소득의 대부분을 세금으로 납부해야하는 정책은 도저히 궁합이 맞지 않기 때문이다, ( 투기세력의 속성은 이익의 절대규모보다는 이익의 상대적 비율에 더 집착하는 경향이 있기 때문에 수익률의 상당부분이 세금으로 환수당하는 현재의 정책이 시행된다면 상당부분의 투기자금이 시장을 빠져 나오려고 할 것이다 )

아울러, 부동산 시장의 자본과 주식시장의 자본의 속성이 틀리므로 부동산 대책이 주식시장에 영향을 미치지 않을것이라던가, 혹은 부동산 시장의 경착륙이 과거처럼 자산시장을 위축시켜 주식시장에 부정적 영향을 미칠 것이라는 시중의 분석은 치명적인 오류이다,

현재 우리나라에서 부동산시장을 움직이는 자금은 그자체가 부동자금이다.

더구나 부동자금중에서 부동산쪽으로 몰린 자금은 수익 그자체보다 가격의 하방경직성에 대한 안전심리가 더 크게 작용한 것이고, 주식시장에 유입되는 자금은 가격의 하락리스크 보다는 수익에 대한 기대가 더 큰 속성을 가지고 있어 두 자본의 속성은 상당히 다른것으로 여겨져왔다,

그러나 만약 이번 대책이 제대로 시행되면 부동산시장도 투기로 접근할 경우에는 주식시장 못지 않은 리스크가 존재하고, 심지어 환금성제약과 보유피로의 괴로움이 있다는 사실을 경험하게 될 부동산 투자자들이, 향후 간접투자의 정착과 퇴직연금제 도입등의 투자환경변화로 주식시장의 하방경직성이 과거와는 비교도 되지 않음을 인식하게되는 순간 부동산에서 주식시장으로 급격히 이동 할 것이기 때문이다.

다시말해 부동산 시장은 하방경직성이라는 절대 믿음이 훼손되고, 주식시장은 반대로 변동성 위험이라는 불신이 사라지는 순간이 우리나라 주식시장이 장기상승 레이스에 진입하는 단초가 될 것이라는 것이다.

때문에 부동산대책에대한 시장의 반응와 상관없이, 혹은 이번대책으로 부동산시장의 경착륙으로 이어져 자산시장의 위축을 불러온다 하더라도 , 그것이 주식시장에 부정적 영향을 미치리라는 생각은 순진하거나 아니면 불순하다,

400조의 유동성이 기다리고 있는한 부동산 시장의 위축은 향후 주식시장의 절대적인 호재이며, 앞으로도 어떤 초강경 대책이 나온다 하더라도 그것이 주식시장에서 최소한 악재로는 작용하지 않을 것이다.

다만 우리경제가 망하지는 않는다는 전제에서 말이다...