의사들을 위한 최신 재테크 강의 시리즈(1)
IMF 는 주로 경제적인 측면을 중심으로 우리나라에 많은 영향을 미쳤다.

물론 IMF 가 영향을 미친것인지. 아니면 스스로 잉태한 부조리와 모순들이 IMF 사태를 몰고 왔는지는 모르지만, 한가지 분명한 것은 우리는 IMF 라는 사건을 하나의 경제적 사건으로만 바라보고 있다는 점이다.

IMF 를 전후로 우리가 겪은 변화를 살펴보면, 개발독재로 대표되는 성장 드라이브 정책에 급 브레이크가 걸리면서 경제 체질의 변화가 시작되었고, 조선조이래 이러진 외국 자본에 대한 빗장이 열렸으며, 고속성장에 따른 만성적 자금부족상태에서 투자부진으로 인한 자금잉여상태로의 전환이 일어 났으며, 그에따라 경기침체와 저금리 현상이 빚어졌다.

이것은 연이어 기업의 경비절감을 위한 대대적 구조조정으로 인해 전후세대의 퇴장과 386의 전면등장을 블러왔지만, 이 역시도 고속성장에 따른 만성적 인력부족에서 인력 잉여 상태로의 전환을 의미하기도 하는 것이다,

때문에 사회가 돈을 바라보는 시각이 변하기 시작했다.

과거에는 "얼마나 많은 돈을버느냐"가 화두였지만, 이제는 "어떻게 굴리느냐"가 화두가 되어버렸다, 즉 이것은 과거에는 세탁소를 하던 구멍가게를 하던 열심히만 살면 어떻게 아들딸 공부시키고 시집장가 보낼 수 있었지만, 지금은 "열심히" 산다는 것만으로는 생계를 유지하기도 어려운 사회로 변화하였다는 것이다.

때문에 많은 사람들은 일정액의 돈을 지속적으로 저축하여 미래를 대비하는데( 장기적으로 지속되는 수입에 대한 확신이 있었기 때문에) 관심이 있었지만, 지금은 오늘 100만원을 벌어도 내일은 한푼도 벌지 못 할 수 있다는 위기감으로 인해 정기적인 저축보다는 하루빨리 한푼이라도 더 불리는 것에 관심을 가지게 된 것이다.

즉, 얼마를 벌기위해 하는 노동 이상으로 내가 가진 돈을 볼리는일이 중요해진 것이다.

이렇게 알게모르게 재테크의 시대가 다가온 것은 IMF 등이 초래한 경제적 변화와 인구구조와 사회적 모순의 누적으로 인한 보이지 않는 혁명의 결과라고 볼 수 있는 것인데, 어쨌거나 우리가 여기서 가장 중요하게 바라보아야 할 중요한 요소는 부동자금의 증가다.

IMF 이후 기업은 투자를 꺼리고, 은행이나 기타 안전 자산을 불신하게된 결과 동산은 증가함으로서 시중에는 여차하면 단기예금에서 채권등으로 방향을 바꾸는 유동자금이 무려 300-500조가 떠돌아다니게 되었다.

그러나 문제는 이러한 부동자금의 속성은 안전을 추구하는 것이라는 점이다.

원래 부자들의 속성은 재산은 얼마를 불리느냐보다 어떻게 지키느냐에 있다면, 역사적 저금리 수준에서 물가상승률을 감안하면 예금에서는 저절로 재산을 까먹는 결과가 초래되고, 금리가 바닥 수준에서 장기금리가 상승하기 시작 할때는 한은이 콜 금리를 동결해도 채권 투자의 위험도는 높아지는 것이며, 외국 부동산(개미들은 미국, 프로들은 영국)의 취득이나, 기타 해외투자는 환차손에 대한 우려가 높아졌다.

더우기 당국의 외환예금이나 외환펀드에 대한 과세의지나, 상속 증여에 대한 세제 강화는 부자들의 자산보호심리를 궁지에 몰아넣었다고 해도 과언이 아니다.

이러한 상황에서 등장한것이 바로 부동산 열풍이다.

참여정부가 들어서서 내수경기를 인위적으로 부양하고, 경제성장률을 높이기 위해서는 대대적인 개발이 필요했고, 더우기 참여정부의 공약인 수도이전 계획등은 대대적인 개발 열풍을 조장했다.

때문에 갈곳이 없어 고통받던 부자들의 뭉치돈은 참여정부의 아킬레스건이 부동산이 될 것임을 간파하고 ( 행정수도, 혁신도시,기업도시개발등), 대대적인 부동산 투자에 나섬으로서 전국토의 부동산 투기에 불을 붙였다,

그러나 투기는 반드시 끝이 있기 마련이다. 특히 금융투기는 버블이 형성되는 과정에서 당사자들도 인식하지 못한다.

왜냐하면 버블이란 풍선처럼 누군가가 처음 불어서 반쯤 부풀면, 조금만 더 불 수 있을 것 같고, 거기서 다시 조금씩 더 바람을 불어 넣다가 결국 어느순간 어떤 한모금의 숨으로 인해 순식간에 터져버리는 구조를 가지고 있기 때문이다.

즉 누구나 터질것은 알지만, "여기서 한모금쯤만 더" 라는 생각이 누군가를 버블의 마지막 정점에 올려놓게 된다는 점이다.

그런점에서 강남의 아파트를 가만히 관찰해보면 지금 강남의 아파트는 풍선이 터지기 직전의 모습을 하고 있다, 매스컴과 부동산업자 그리고 기득권자들이 만들어 낸 실수요논리는 빨간 거짓말이다.

지금 강남 아파트 매입자의 60%는 이미 2채 이상의 집을 가지고 있으며, 강남 아파트를 보유한 주인들의 상당수는 아파트 매매가의 30% 수준에 전세를 줌으로서 집값의 무려 70%에 해당하는 금액에 대한 기회비용과 이자 손실을 매매시 시세차익으로 메울 수 있다는 생각을 하고 있다.

이러한 비이성적 행태는 투자자들의 자기합리화로 "강남 불패, 우수한 학군, 추가 개발공간의 소진"등을 이유로 들면서, 아파트 평당매매가 4000.5000 만원설을 넘는다는 허황한 믿음을 가지고 새로 들어올 누군가에게 넘겨줄 커다란 대형 폭탄의 심지에 불을 붙이고 있다.

그러나 앞서 말했지만, 부자들은 위험을 즐기지 않는다,

부자들은 그들이 초기에 진입했던 부동산 시장이 기본적으로 안전하지 않다는 사실을 알고 있다, 그들은 정부의 정체성없는 정책의 허점을 이용하기는 했지만, 조만간 상당한 역풍이 불어 올 것임을 본능적으로 잘 알고 있고, 또 부동산 시장 전반에서 추가적인 수익률을 올리기에는 이미 부담스러운 수준으로 가격이 올라있음을 인식하고 있다.

때문에 부자들에게 근래들어 가장 안전한 자산 도피처였던 부동산투자는 조만간 매력을 잃을 것이며, 그 타이밍은 아마 년말쯤 단행 될 금리인상이 신호탄이 될 가능성이 크며, 이미 발빠른 부자들은 부동산 시장에서 이미 상당부분 이익을 실현하면서 뒤늦게 뛰어든 투자자들에게 매물을 넘기고 있는 중이기도 하다.

특히 지금 강남 부동산에서 보이고 있는 거래없는 호가상승은, 조만간 거래가 터질 경우 한동안의 가격횡보이후 어느순간 걷잡을 수 없는 하락을 불러올 수 있는 전형적인 말기징후임을 간과해서는 안된다.

올해 안에 부동산, 특히 아파트 투자에서 손을 떼라..물론 이것은 빠르면 빠를 수록 좋다.