요즘 서울시내 아파트값이 하루가 다르게 상승하고 있다. 이사철을 맞이해 양도소득세에 대해 사례중심으로 풀어봤다.

#. 사례 1

개원 3년차인 홍길동(가명) 원장은 부모님과 같은 집에 살고 있다. 어머니는 전업주부이고 아버지는 얼마전 회사를 퇴직했는데 현재 살고 있는 아파트와 한달에 월세 100만원 정도 나오는 상가, 자동차 한대가 전재산이다. 홍 원장은 매달 생활비로 부모님께 100만원씩 드리고 있다. 아버지가 퇴직하시면서 건강보험이 직장가입자에서 지역가입자로 변경됐는데 직장가입자일때보다 월 수입이 줄었음에도 불구하고 부동산과 자동차를 소유하고 있다 보니 매달 내는 건강보험료는 오히려 증가했다.

그래서 매달 내는 건강보험료도 줄일겸 현재 살고 있는 해당 아파트를 아버지한테 실제로 대금을 지불하고 구입할 예정이다.
문제는 아버지는 1세대 1주택자인데 동일 세대원이 홍길동 원장에게 양도를 하게 되어 양도후에도 1세대 1주택자가 되는 것이다. 아버지가 양도 시 1세대 1주택 비과세가 될까.

또 가족끼리 거래다 보니 혹시 나중에 세무서에서 증여세나 자금 출처 조사 등으로 세무조사가 나오는 것은 아닐까.

1. 동일 세대원에게 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용가능 여부

1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택을 동일 세대원인 가족에게 양도하는 경우에도 일반 주택양도와 동일하게 비과세 적용이 가능하다.

보통 가족끼리 주택거래를 하며 전세보증금이나 은행대출과 같은 채무를 같이 증여하는 부담보증여를 이용해 절세 하는 경우가 많은데, 홍 원장처럼 동일세대원간 양도가 되어 1세대 1주택 비과세가 적용가능한지 문제되는 경우가 많다.

기존 예규 등에 따르면 동일세대원간 양도에 해당하더라도 일반적인 양도와 동일하게 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다고 해석하고 있으므로 해당 사례의 경우도 동일하게 비과세가 가능한것으로 판단된다.

2. 특수관계자(가족) 사이의 양도

가족같은 특수관계인의 양도는 편법적인 증여가 이루어지는 경우가 많으므로 국세청이 특별히 관심있게 보는 항목이다. 따라서 세법에서는 아래와 같은 제한 조건을 두고 있다.

* 부동산의 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때는 양도소득세 계산시 부당행위계산 부인을 적용하고

* 부동산의 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 증여로 봐 증여세를 과세한다.

따라서 양도소득세나 증여세가 과세되지 않기 위해서는 시가대로 거래하고 실제로 그 대금을 주고 받은 사실이 명백해야 한다. 그러기 위해서 은행계좌를 통해 자금이체 등을 하여 객관적인 자료를 구비해야 한다.

#. 사례 2

김민정(가명) 원장은 부모님으로부터 독립해 병원 근처 오피스텔에서 혼자 살고 있다. 하지만 주민등록상 주소지는 부모님 주소로 되어있다. 5년전 경기도 쪽에 아파트를 구입했는데 거주한적은 없고 구입시부터 계속 임대를 주고 있다.

이번에 현재 보유하고 있는 아파트를 팔 예정인데 부모님과 주소지가 같다 보니 1세대 다주택으로 되어 양도소득세가 많이 나온다고 해서 걱정이다. 또 거주한적 없는 아파트를 양도시 세금상 불이익이 없는지 궁금하다.

김민정 원장 명의로 되어 있는 부동산은 이 아파트 하나 뿐이고 부모님은 현재 살고 있는 아파트와 판교에 월세주고 있는 아파트 2채다.

현재 상태로라며 부모님은 2주택, 김민정 원장이 1주택이라서 1세대 3주택이 된다. 따라서 주택을 양도하기 전에 세대 분리를 해야 한다. 세대분리를 하면 양도시점 주민등록이 다르므로 김민정 원장은 1세대 1주택이 된다.

또 1세대 1주택 비과세 요건에서 거주요건은 폐지됐으므로 2011년 6월 3일 이후 양도분 부터는 거주요건을 충족하지 않아도 비과세다.

참고로 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같다.

양도일 현재, 당해 주택 보유기간이 2년 이상이고 양도가액이 9억원이 넘는 고가주택이 아니어야 한다.

9억이 넘는 고가주택은 9억까지 비과세고 그 초과분부터는 과세다. 즉 12억원의 고각주택을 양도할 때 9억원까지는 비과세가 되고 이를 초과한 3억원에 대해서만 과세다.